Les règles du bail commercial revues et corrigées !

Cet article a été publié le 10 juillet 2014 dans la catégorie juridique.

La récente loi Pinel a modifié un certain nombre de dispositions régissant les baux commerciaux, principalement en faveur des locataires.
Art. 3, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 et 16, loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, JO du 19 

La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite « loi Pinel ») a remanié sensiblement la règlementation des baux commerciaux. Voici les principales nouveautés à retenir.

Les mesures relatives au loyer

La hausse du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement est plafonnée : elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence prévu au contrat.Changement majeur introduit par la loi Pinel, à compter du 1septembre 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) ne pourra plus être utilisé, pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, comme indice de référence servant au calcul de l’évolution du loyer lors de sa révision triennale et lors du renouvellement du bail. Il sera remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales ou par l’indice des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires, comme son nom l’indique. Indices légèrement plus favorables aux locataires, qui pouvaient, auparavant, être choisis de manière facultative par les parties comme indices de référence.

Précision :bailleurs et locataires pourront toujours avoir recours à l’ICC dans leur clause d’échelle mobile, qui permet d’indexer, en général annuellement, le loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.

Dans certains cas (modification notables des caractéristiques du local, de l’activité exercée, etc.), le bailleur peut fixer le loyer à la valeur locative indépendamment de l’évolution de l’indice de référence (on parle de « loyer déplafonné »). Afin d’éviter des augmentations excessives, la loi nouvelle prévoit, à compter du 1septembre prochain, un étalement dans le temps de l’augmentation du loyer due à un déplafonnement dans la limite de 10 % par an par rapport au dernier loyer. L’augmentation étant lissée sur plusieurs années jusqu’à atteindre le montant fixé.

À noter :ce mécanisme de lissage ne s’appliquera pas aux baux à usage exclusif de bureaux, aux baux de locaux monovalents et aux baux d’une durée supérieure à 12 ans.

Les mesures pour réduire les risques de litige

La loi a prévu deux garde-fous pour limiter les éventuels contentieux entre bailleurs et preneurs.Ainsi, un état des lieux d’entrée et de sortie doit désormais être établi ensemble par le bailleur et le preneur et joint au contrat de bail (ou conservé par chacun d’eux). À défaut d’accord entre eux, l’état des lieux doit être établi par huissier, à frais partagés. D’application immédiate, ces règles s’imposent aux baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie devant être fait lorsqu’un état des lieux d’entrée a été dressé.

Précision :à défaut d’établissement d’un état des lieux d’entrée, le bailleur ne pourra pas se prévaloir de la présomption instaurée par la loi selon laquelle « le preneur est présumé avoir reçu [les locaux] en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf la preuve du contraire ».

Par ailleurs, la loi impose dorénavant d’insérer au contrat de bail un inventaire précis et limitatif répartissant les charges, les impôts, les taxes et les redevances liés au bail qui incombent au locataire et au bailleur. Sachant qu’un décret à paraître fixera les charges, impôts, taxes et redevances qui ne pourront pas être mis à la charge du locataire.En outre, le bailleur devra adresser au locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

Les mesures relatives à la durée du bail

Auparavant, le locataire pouvait rompre le bail au bout de 3 ans sauf si une clause du contrat le lui interdisait. Désormais, une telle clause n’est plus valable sauf dans les baux de plus de 9 ans, les baux monovalents et les baux à usage de bureau ou d’entrepôt.Autre changement notable, locataires et bailleurs peuvent dorénavant donner congé soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dernière faculté qui n’était auparavant pas prévue par la loi.Enfin, la durée des baux dérogatoires (c’est-à-dire non soumis aux statuts des baux commerciaux) est allongée : elle passe de 2 à 3 ans pour les baux conclus à partir du 1 septembre 2014. Le but étant de les rendre plus attractifs pour les commerçants souhaitant tester leur activité sans s’engager dans un bail commercial plus contraignant.

Les mesures relatives à la cession ou à la reprise du bail

À compter du 1 décembre 2014, en cas de projet de vente du local par le bailleur, celui-ci devra en informer son locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé, en précisant le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire disposera d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. S’il l’accepte, il devra réaliser la vente dans le délai de 2 mois à compter de l’envoi de sa réponse au bailleur (ou de 4 mois s’il recourt à un prêt).Par ailleurs, la loi a réduit à 3 ans, à compter de la cession du bail, la durée pendant laquelle le bailleur peut se prévaloir de la clause de garantie solidaire qui a été prévue au contrat (clause qui impose au locataire cédant le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire repreneur). Auparavant, cette clause n’avait pas de durée limitée. En outre, le bailleur devra informer le locataire cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle les sommes auraient dû être versées.Enfin, en cas de cession du bail prévu dans le cadre d’une liquidation judiciaire d’une entreprise, le tribunal de commerce peut désormais autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires afin de faciliter la reprise du local.